扣除項目的確定_2025注會《稅法》考點搶先學(xué)

來源：東奧會計在線責(zé)編：李雪婷2024-11-25 15:49:08

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扣除項目的確定_2025注會《稅法》考點搶先學(xué)

扣除項目的確定

準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（登記、過戶手續(xù)費）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（含開發(fā)項目的排污費、綠化費）、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）。教育費附加視同稅金扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時，能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規(guī)則存在差異。

（1）能取得評估價格

“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。

（2）不能取得評估價格的用發(fā)票價格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

知識點來源：第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法