土地增值稅應(yīng)納稅額的計算_2026年初級會計《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》預(yù)習(xí)考點
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土地增值稅應(yīng)納稅額的計算
(一)整體計算思路
1.確定扣除項目金額
2.計算增值額
增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額
3.計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
4.查找“土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率表”確定適用稅率及速算扣除系數(shù)。
5.計算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房扣除項目金額的確定(5項)
1.基本規(guī)定
扣除項目 | 具體內(nèi)涵 |
取得土地使用權(quán) 所支付的金額 | （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款 （2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金 |
房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等 |
房地產(chǎn)開發(fā)費用 | 根據(jù)具體情況，依法選擇使用下列公式之一計算： （1）公式1 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例（5%以內(nèi)） （2）公式2 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例（10%以內(nèi)） |
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金 | 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加 |
加計扣除 | （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% |
2.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的具體規(guī)定
(1)能分?jǐn)偳夷茏C明
①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
②其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(5%以內(nèi))
③財政部、國家稅務(wù)總局對土地增值稅扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：
a.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
b.對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
(2)不能分?jǐn)偦虿荒茏C明
財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用(不區(qū)分利息費用和其他費用)按規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×省級政府確定的比例(10%以內(nèi))
(三)其他情形下扣除項目金額的確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項目
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、印花稅。
2.舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓的扣除項目
(1)方法一：按評估價格扣除
①舊房及建筑物的評估價格(重置成本價×成新度折扣率);
②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金;
③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、印花稅。
(2)方法二：按購房發(fā)票金額計算扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以扣除：
①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算的金額;
②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。
注：以上內(nèi)容選自黃潔洵老師25年《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》基礎(chǔ)班授課講義
(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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