土地增值稅法（1）_2020年CPA稅法每日一大題
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某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：
(1)2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元;開發(fā)費用3400萬元。
(3)該項目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。
(4)2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。
(其他相關資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅)
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
(1)說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。
(2)計算該項目應繳納的增值稅額。
(3)計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加。
(4)計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。
(5)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
(6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。(2019年)
【答案及解析】
(1)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅。
(2)該項目應繳納的增值稅額=42000/(1+5%)×5%=2000(萬元)
(3)允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=2000×(5%+3%+2%)=200(萬元)
(4)允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=10000×(1+4%)=10400(萬元)
允許扣除的開發(fā)成本=7000(萬元)
允許扣除的開發(fā)費用=(10400+7000)×10%=1740(萬元)
(5)加計扣除=(10400+7000)×20%=3480(萬元)
允許扣除項目金額的合計數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820(萬元)
(6)不含稅收入=42000-2000=40000(萬元)
增值額=40000-22820=17180(萬元)
增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。
應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731(萬元)。
——以上注冊會計考試相關考點內(nèi)容選自王穎老師授課講義
（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉載）
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