2014《稅法》高頻考點：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅法》高頻考點：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算。本考點屬于《稅法》第八章房產(chǎn)稅、成長土地使用稅、契稅法和耕地占用稅第一節(jié)房產(chǎn)稅的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復習點撥：本考點是房產(chǎn)稅的重點，容易出客觀題。

　　【內(nèi)容導航】：

　　(一)稅率(要求記憶)

　　(二)計稅依據(jù)與應納稅額的計算

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

　　【高頻考點】：房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

　　(一)稅率(要求記憶)

　　房產(chǎn)稅采用比例稅率,有兩檔規(guī)定稅率，另有一檔優(yōu)惠稅率：

　　【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率如下(未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅)：

　　(二)計稅依據(jù)與應納稅額的計算(掌握，能力等級2和3)——從價計征與從租計征

　　【特別提示】對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時需注意的幾個特殊規(guī)定

　　1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定

　　對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　假定甲與其他投資人共擔風險，共負盈虧，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅。

　　假定甲只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計稅。

　　2.對融資租賃房屋應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

　　根據(jù)財稅〔2009〕128號的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。(新變化)

　　3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　二是對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　4.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

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