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不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則

1.基本規(guī)定

（1）物權(quán)：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（“登記生效”）

（2）合同：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)推定效力

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人及其所享有的權(quán)利被推定為真實(shí)。但當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記的公信效力

適用登記生效的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，“登記”是權(quán)利變動(dòng)與享有的法律表征，第三人有理由對(duì)其表示信賴。

案例：

甲將其所有的房屋轉(zhuǎn)讓給乙：

（1）購(gòu)買(mǎi)前，乙因該房屋登記在甲名下而相信甲有權(quán)處分該房屋，“登記”是甲對(duì)該房屋享有所有權(quán)的法律表征，并產(chǎn)生了公信力。

（2）購(gòu)買(mǎi)時(shí)，甲將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至乙名下時(shí)，乙取得房屋所有權(quán)，“登記”是該房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律表征。

（3）購(gòu)買(mǎi)后，房屋所有權(quán)已經(jīng)登記在乙名下，“登記”是乙對(duì)該房屋享有所有權(quán)的法律表征，并產(chǎn)生了公信力。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

1.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

（1）登記機(jī)關(guān)

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國(guó)務(wù)院自然資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督。

（2）登記范圍

需要登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：

①集體土地所有權(quán)；

②房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

③森林、林木所有權(quán)；

④耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

⑤建設(shè)用地使用權(quán)；

⑥宅基地使用權(quán)；

⑦海域使用權(quán)；

⑧地役權(quán)；

⑨抵押權(quán)；

⑩法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

（3）登記意義

上述列舉的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)均在登記之列，但登記效力各有不同，有的非經(jīng)登記不得生效，有的非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。

2.首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記

3.更正登記與異議登記

4.預(yù)告登記

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則

1.權(quán)利變動(dòng)的法律表征

（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2024年案例分析題）

（2）以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2.權(quán)利享有的法律表征

（1）以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（“登記對(duì)抗”）

（2）船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（“登記對(duì)抗”）

動(dòng)產(chǎn)交付的種類

知識(shí)點(diǎn)來(lái)源：第三章 物權(quán)法律制度

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注：以上內(nèi)容選自黃潔洵老師《經(jīng)濟(jì)法》科目基礎(chǔ)班授課講義

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