一般借款的資本化率，是指在符合資本化條件的資產(chǎn)構(gòu)建或生產(chǎn)期間，企業(yè)為占用一般借款（非專門借款）而應(yīng)計(jì)入資產(chǎn)成本的平均利率。其核心作用是將一般借款的利息費(fèi)用，按 “實(shí)際占用金額 × 資本化率 × 資本化期間” 的邏輯，合理分?jǐn)傊料嚓P(guān)資產(chǎn)成本（而非全部計(jì)入當(dāng)期損益）。

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折現(xiàn)和貼現(xiàn)的區(qū)別

資本化率：指將未來無限期預(yù)期收益折算為現(xiàn)值的比率，反映資產(chǎn)運(yùn)營凈收益與價(jià)值的動(dòng)態(tài)關(guān)系，常用于不動(dòng)產(chǎn)等永續(xù)收益估值。

折現(xiàn)率：指將未來有限期預(yù)期收益折算為現(xiàn)值的比率，綜合考量資金時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)及通脹預(yù)期，用于企業(yè)估值、投資決策等場景。

主要區(qū)別：

1.功能定位：

資本化率聚焦于永續(xù)穩(wěn)定收益(如房地產(chǎn)租金)。

折現(xiàn)率適用于多期非固定現(xiàn)金流。

2.參數(shù)構(gòu)成：

資本化率的計(jì)算需根據(jù)不同應(yīng)用場景選擇對(duì)應(yīng)公式，主要計(jì)算方法包括市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和加權(quán)平均法，

核心公式為資本化率=年凈收益÷資產(chǎn)價(jià)值或資本化率=折現(xiàn)率-未來收入增長率。

資本化率上升的原因

1.市場利率上升

如果整體經(jīng)濟(jì)中的利率水平上升，資本化率可能隨之上升。這是因?yàn)橥顿Y者通常會(huì)要求更高的回報(bào)率來補(bǔ)償資本的機(jī)會(huì)成本。

2.風(fēng)險(xiǎn)增加

如果某個(gè)特定不動(dòng)產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)增加(例如經(jīng)濟(jì)衰退、地區(qū)就業(yè)率下降、政策調(diào)整等)，投資者會(huì)要求更高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，從而推高資本化率。

資本化率計(jì)算公式為：資本化率=折現(xiàn)率-未來年收入的增長率。

資本化率確定的原則如下：

①資本化率一定要大于安全利率;

②資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平而定;

③資本化率應(yīng)參考該企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)收益率水平，結(jié)合企業(yè)整體資產(chǎn)優(yōu)劣狀況而定。

資本化率和收益現(xiàn)值的關(guān)系

在資產(chǎn)評(píng)估中,資產(chǎn)的收益現(xiàn)值是測定資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的主要依據(jù)之一。

不是的，該指標(biāo)值越小，表明公司負(fù)債的資本化程度低，長期償債壓力小;反之，則表明公司負(fù)債的資本化程度高，長期償債壓力大。該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)需要償還的及有息長期負(fù)債占整個(gè)長期營運(yùn)資金的比重，因而該指標(biāo)不宜過高，一般應(yīng)在20%以下。

資本化率計(jì)算公式

資本化率計(jì)算公式為：資本化率=折現(xiàn)率-未來年收入的增長率。

資本化率確定的原則如下：

①資本化率一定要大于安全利率;

②資本化率應(yīng)參考同行業(yè)平均資產(chǎn)收益水平而定;

③資本化率應(yīng)參考該企業(yè)實(shí)際資產(chǎn)收益率水平，結(jié)合企業(yè)整體資產(chǎn)優(yōu)劣狀況而定。

低好一些，該指標(biāo)值越小，表明公司負(fù)債的資本化程度低，長期償債壓力小;反之，則表明公司負(fù)債的資本化程度高，長期償債壓力大。該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)需要償還的及有息長期負(fù)債占整個(gè)長期營運(yùn)資金的比重，因而該指標(biāo)不宜過高，一般應(yīng)在20%以下。

資本化率越高越好嗎

不是的，該指標(biāo)值越小，表明公司負(fù)債的資本化程度低，長期償債壓力小;反之，則表明公司負(fù)債的資本化程度高，長期償債壓力大。該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)需要償還的及有息長期負(fù)債占整個(gè)長期營運(yùn)資金的比重，因而該指標(biāo)不宜過高，一般應(yīng)在20%以下。

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資本化率和收益現(xiàn)值的關(guān)系

在資產(chǎn)評(píng)估中,資產(chǎn)的收益現(xiàn)值是測定資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的主要依據(jù)之一。

資產(chǎn)在取得時(shí)，其支出的資本化率越高(即:與資產(chǎn)取得相關(guān)的支出計(jì)入資產(chǎn)成本的金額越大)，則在初始取得時(shí)確認(rèn)的資產(chǎn)成本越高。在該資產(chǎn)預(yù)期(未來期間)帶來的經(jīng)濟(jì)利益總流入既定的情況下，標(biāo)志著將要在未來期從資產(chǎn)預(yù)期帶來的經(jīng)濟(jì)利益總流入中得到的補(bǔ)償金額越大，相應(yīng)地，該資產(chǎn)預(yù)期帶來的純收益就越少。在資產(chǎn)評(píng)估工作中為該資產(chǎn)測定的折現(xiàn)率既定的情況下，最終測定的該資產(chǎn)的收益現(xiàn)值就越低。

資本化率高好還是低好

低好一些，該指標(biāo)值越小，表明公司負(fù)債的資本化程度低，長期償債壓力小;反之，則表明公司負(fù)債的資本化程度高，長期償債壓力大。該指標(biāo)主要用來反映企業(yè)需要償還的及有息長期負(fù)債占整個(gè)長期營運(yùn)資金的比重，因而該指標(biāo)不宜過高，一般應(yīng)在20%以下。

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