2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　(二)銷(xiāo)售舊房及建筑物土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

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　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章其他稅種納稅申報(bào)和納稅審核第二節(jié)土地增值稅納稅申報(bào)與納稅審核的內(nèi)容。

　　【基礎(chǔ)考點(diǎn)】：土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　增值額=收入額—扣除項(xiàng)目金額

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點(diǎn)

　　1.應(yīng)稅收入的審核：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　2.法定扣除項(xiàng)目金額的審核要點(diǎn)：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　包括地價(jià)款、有關(guān)費(fèi)用和稅金(契稅按地價(jià)款3%～5%計(jì)算征收，在此項(xiàng)目中扣除;印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”中，在第三項(xiàng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中扣除)

　　▲審核時(shí)要注意，納稅人分期、分批開(kāi)發(fā)的情況。

　　扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　審核時(shí)注意：

　　①這里的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”不是指會(huì)計(jì)賬面的“開(kāi)發(fā)成本”，而是按稅法要求計(jì)算的，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將貸款的利息計(jì)入了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”，則應(yīng)剔除，計(jì)入下一項(xiàng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。

　�、谌绻�納稅人開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù))的情況，不視同銷(xiāo)售，要注意按比例分?jǐn)傆?jì)算出售部分的房地產(chǎn)。

　　③公共配套設(shè)施費(fèi)注意在各期進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　審核時(shí)要注意，這里的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”是按稅法要求計(jì)算扣除的，不是指會(huì)計(jì)上的“財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用”，不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除的。

　　具體扣除規(guī)定如下：

　�、倮�息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以?xún)?nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　　a:利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。

　　b:超過(guò)貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除。

　　d:計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定�？荚嚳淳唧w條件。

　�、诶�息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以?xún)?nèi)。

　　a:利息不再單獨(dú)扣除，而是與其他費(fèi)用一并計(jì)算扣除。

　　b:計(jì)算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定�？荚嚳淳唧w條件。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　包括營(yíng)業(yè)稅(全額)、城建稅、教育費(fèi)附加。

　　印花稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”項(xiàng)目中計(jì)算扣除了，不再單獨(dú)扣除。

　　(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%。

　　3.計(jì)算增值額

　　增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額。

　　4.計(jì)算增值率

　　增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×。

　　5.確定適用稅率

　　依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優(yōu)惠政策：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　6.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　(二)銷(xiāo)售舊房及建筑物土地增值稅的計(jì)算、審核與賬務(wù)處理

　　1.應(yīng)稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項(xiàng)目金額的審核：

　　(1)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(不含地價(jià))

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格由政府成立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定。

　�、谠u(píng)估價(jià)格必須經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(包括契稅)

　　審核時(shí)要注意納稅人是否能提供合法有效憑證。

　　(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

　　提示：印花稅可以扣除了。

　　3.增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

　　4.增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

　　5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　6.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　7.會(huì)計(jì)核算

　　(1)注銷(xiāo)固定資產(chǎn)原值時(shí)

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　累計(jì)折舊

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　(2)取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)

　　借：銀行存款

　　　　貸：固定資產(chǎn)清理

　　(3)計(jì)算相關(guān)稅金

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交城建稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交教育費(fèi)附加

　　(4)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理費(fèi)用時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：營(yíng)業(yè)外收入

　　8.補(bǔ)充財(cái)稅[2006]21號(hào)規(guī)定：如果納稅人不能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)1年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，視為1年。如果納稅人不能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

　　1.應(yīng)稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項(xiàng)目金額的審核：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

　　(2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營(yíng)、城、教、印)。

　　提示：不按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目。

　　3.計(jì)算增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

　　4.計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

　　5.計(jì)算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　6.會(huì)計(jì)核算

　　借：累計(jì)攤銷(xiāo)

　　　　無(wú)形資減值準(zhǔn)備

　　　　貸：無(wú)形資產(chǎn)

　　　　　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交城建稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交教育費(fèi)附加

　　　　　　　　　　——應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　營(yíng)業(yè)外收入(或：借記“營(yíng)業(yè)外支出”)

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