第一節(jié)　概述

概述                                大綱要求|了解

總結：

房地產(chǎn)相關稅種

第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率★

考點預覽：

考點01 征稅范圍                             大綱要求|掌握

（一）土地使用權出讓（區(qū)別土地增值稅）（2025年調(diào)整）

是指國家或集體以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家或集體支付土地使用權出讓金的行為。

（二）土地使用權轉讓

1.土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為?？梢允褂贸鍪?、交換、贈與的方式。

2.不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。

（三）房屋買賣、贈與、互換

1.房屋買賣

（1）以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋：產(chǎn)權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

（2）以房產(chǎn)作投資或作股權轉讓：由產(chǎn)權承受方按投資房產(chǎn)價值或買價繳納契稅。

提示：

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免征契稅。

（3）買房拆料或翻建新房，應納契稅。

例題·單選題：甲企業(yè)2025年1月因無力償還乙企業(yè)已到期的債務4000萬元，經(jīng)雙方協(xié)商甲企業(yè)同意以自有房產(chǎn)償還債務，該房產(chǎn)的原值6000萬元，凈值3000萬元，評估現(xiàn)值9000萬元，乙企業(yè)支付差價款5000萬元，雙方辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，則乙企業(yè)計繳契稅的計稅依據(jù)是（   ）萬元。

A.5000

B.6000

C.9000

D.2000

【答案】C

【解析】以房產(chǎn)抵償債務，按照房屋現(xiàn)值作為計稅依據(jù)繳納契稅，本題中的現(xiàn)值為9000萬元。

2.房屋贈與

（1）個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。

（2）獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的照章繳納契稅。

相關鏈接：

土地增值稅只對有償轉讓房地產(chǎn)征收，對以繼承、贈與（贈與至親、公益性贈與）等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，一般不予征稅。

例題·多選題：下列行為，需要繳納契稅的有（　?。?。

A.以抵債方式取得房屋產(chǎn)權

B.為拆房取料而購買房屋

C.受讓國有土地使用權

D.以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權

E.將自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)

【答案】ABCD

【解析】選項E：免交契稅。

3.房屋互換

（1）雙方交換價值相等，免納契稅。

（2）交換價值不相等，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

提示：

土地、房屋權屬的典當、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

（四）其他情形

下列情形發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅：

（1）因共有不動產(chǎn)份額變化的；

（2）因共有人增加或者減少的；

（3）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素，發(fā)生土地、房屋權屬轉移的。

（4）以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照規(guī)定征收契稅。

例題1·多選題：下列取得土地房屋權屬的情形，應繳納契稅的有（　?。?。（2021年）

A.承受償還債務方式轉移房屋的

B.取得任職單位年終獎勵房屋的

C.受讓土地經(jīng)營權的

D.受讓土地承包經(jīng)營權的

E.競得土地使用權的

【答案】ABE

【解析】選項CD：土地使用權的轉讓不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。

例題2·多選題：下列行為，應繳納契稅的有（　?。＃?020年考題改編）

A.買房拆料或翻新建房

B.因出讓取得國有土地使用權

C.因獲獎取得房屋產(chǎn)權

D.因抵債獲得房屋產(chǎn)權

E.以承包方式獲得土地經(jīng)營權

【答案】ABCD

【解析】選項E：契稅的征稅范圍不包括土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉移。

考點02 納稅人                                大綱要求|熟悉

在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

考點03 稅率                                   大綱要求|熟悉

1.契稅實行3%～5%的幅度比例稅率。

2.具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%～5%的幅度內(nèi)提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

3.省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。