土地增值稅應納稅額的審核_24年涉稅服務實務預習考點
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土地增值稅應納稅額的審核
土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
增值額=轉讓房地產(chǎn)不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
（一）轉讓房地產(chǎn)收入審核
1.應稅收入：包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，應稅收入不含增值稅。
收入的形式：貨幣收入、實物收入和其他收入。
2.視同銷售
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時，未列入收入，則不得扣除相應的成本和費用。
（二）扣除項目金額審核［新5舊3（有評估價的情況）］
1.銷售新房及建筑物
（1）取得土地使用權所支付的金額（A）：包括地價款、有關費用和契稅。
納稅人分期、分批開發(fā)、分塊轉讓的，取得土地使用權所支付的金額需要在已開發(fā)轉讓、已開發(fā)未轉讓、未開發(fā)的項目中進行分配，即僅就對外轉讓部分計算扣除。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
①不包括利息支出。
②包含裝修費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
③開發(fā)間接費用與期間費用明確區(qū)分。
按照土地增值稅相關規(guī)定，開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（C）
房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：
①利息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
C=利息+（A+B）×5%以內(nèi)
②利息支出不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
C=（A+B）×10%以內(nèi)
計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（D）
城建稅、教育費附加、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無此項）。
對于地方教育附加，能否扣除考生須注意題干提示和要求。
（5）財政部確定的其他扣除項目（E）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
E=（A+B）×20%
2.銷售舊房及建筑物
（1）能提供評估價格：
①取得土地使用權所支付的金額。
②舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。
③在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。
對于地方教育附加能否扣除要看題目已知條件。
（2）不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票：
經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，上述①和②可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
②對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（3）既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以核定征收。
（三）應納稅額的審核
1.確定不含增值稅收入總額
不含增值稅收入總額=含增值稅收入總額-增值稅
2.確定扣除項目：新5舊3（有評估價的情況）
3.計算增值額
增值額=不含增值稅收入總額-扣除項目金額
4.計算增值率
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)
6.計算應納稅額
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
所屬章節(jié)：第四章 貨物和勞務稅納稅申報代理和納稅審核
注：以上內(nèi)容選自美珊老師2023年《涉稅服務實務》高效基礎班授課講義
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