房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算_2021年《稅法二》預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：cyw2021-03-09 09:31:49

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅

【知識點】房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

第四節(jié) 計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

(一)一般情況

計征辦法

應(yīng)納稅額

從價計征

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%÷12×應(yīng)稅月份數(shù)

從租計征

應(yīng)納稅額=不含增值稅的租金收入×12%或4%

【注意1】出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅

【注意2】如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征

1.從價計征

(1)扣除比例為10%~30%。房產(chǎn)稅的減除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。

(2)房產(chǎn)原值

房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

①房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施(如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線;電梯、升降機、過道、曬臺、給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等)。

②納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應(yīng)增加房屋原值。

③更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

④按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，均應(yīng)包括地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

◆房產(chǎn)原值自檢表

附屬設(shè)備、配套設(shè)施
改建、擴建
更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施
地價款的計算

(3)應(yīng)稅月份數(shù)(納稅義務(wù)發(fā)生時間)

行為	納稅義務(wù)發(fā)生時間
將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營	生產(chǎn)經(jīng)營之月起
自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營	建成之次月起
委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋	辦理驗收手續(xù)之次月起
購置新建商品房	房屋交付使用之次月起
購置存量房	自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月
行為	納稅義務(wù)發(fā)生時間
出租、出借房產(chǎn)	交付出租、出借房產(chǎn)之次月起
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房	房屋使用或交付之次月起
融資租賃房屋	由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起納稅

2.從租計征

應(yīng)納稅額=不含增值稅的租金收入×12%或4%。

計征辦法

適用范圍

從價計征

（1）經(jīng)營自用的房屋

（2）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，自營的

（3）融資租賃的房產(chǎn)

（4）以房產(chǎn)投資，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險

（5）免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅

計征辦法

適用范圍

從租計征

（1）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，出租的

（2）以房產(chǎn)投資，投資者收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的

（3）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征

(二)具備房屋功能的地下建筑

建筑			計稅依據(jù)
獨立地下建筑	（1）工業(yè)用途房產(chǎn)原值×折扣比例（50%~60%）×（1-扣除比例）（2）商業(yè)及其他房產(chǎn)原值×折扣比例（70%~80%）×（1-扣除比例）
自用的與地上相連的地下建筑		將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）
出租		不含增值稅的租金收入