【問題】

　　我公司想以土地使用權對另一公司進行投資，該土地成本目前在我公司“開發(fā)成本”科目中記錄，以該塊土地進行投資，請問涉及何種稅及會計應如何處理?

　　【解答】

　　問題所述土地使用權目前已核算在“開發(fā)成本”中，我們認為無論是否完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，其實質不能改變土地使用權特征。在這種情形下，企業(yè)將土地用于向外投資，主要涉及的稅種如下：

　　1、營業(yè)稅：

　　《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規(guī)定，自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。

　　2、企業(yè)所得稅：

　　《企業(yè)所得稅實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

　　《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)規(guī)定，屬于企業(yè)自制的資產，應按企業(yè)同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入;屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。

　　企業(yè)將土地進行股權投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產交換，根據(jù)上述規(guī)定，應確認財產損益計繳企業(yè)所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應規(guī)定進行所得稅的其他處理。

　　3、土地增值稅：

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅[1995]48號)文件規(guī)定，對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　但是《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條關于以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定，對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)將土地轉讓到所投資的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，應繳納土地增值稅。若被投資企業(yè)不是從事房地產開發(fā)的，不繳納土地增值稅。

　　4、印花稅：

　　《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[1991]155號)規(guī)定，“財產所有權”轉移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅。由簽訂“產權轉移書據(jù)”的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅。

　　5、契稅：

　　《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。

　　投資時的會計處理：

　　(1)建議將“開發(fā)成本”轉為“無形資產”：

　　借：無形資產

　　貸：開發(fā)成本

　　(2)向外投資時：

　　借：長期股權投資

　　貸：無形資產

　　應交稅費