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類 別：土地增值稅文 號：京財稅[1997]198號頒發(fā)日期：1996-04-02
地 區(qū)：北京行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
各區(qū)縣財政局、地方稅務局、各分局、市局各直屬單位：為進一步完善土地增值稅政策，加強征收管理，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關政策及征管辦法通知如下，請依照執(zhí)行。
一、關于對經(jīng)政府批準建立的各種經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進行成片土地開發(fā)、分期分批轉讓房地產(chǎn)征免稅問題。
在1994年1月1日以前經(jīng)市、區(qū)（縣）政府批準，進行房也產(chǎn)開發(fā)并立項的開發(fā)區(qū)，用開發(fā)區(qū)管理委員會（或指定的開發(fā)公司）名義與在開發(fā)區(qū)內(nèi)投資的投資商（或開發(fā)商）在1994年1月1日前簽定房地產(chǎn)開發(fā)合同（或立項），并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，在1998年12月31日前首次轉讓的房地產(chǎn)，可根據(jù)京財稅（1996）647號通知有關規(guī)定享受免稅政策。1994年1月1日以后開發(fā)區(qū)管理部門將完成土地基礎設施建設（三通一平或七通一平）后的土地使用權進行轉讓（或出讓），投資商或開發(fā)商取得土地使用權后，新建房地產(chǎn)在1998年12月31日前首次轉讓的，也可享受免稅政策。
二、關于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地，分期分批進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓征免稅問題。
凡由市計委、建委在1994年1月1日前審批立項，由房地產(chǎn)開發(fā)公司成片受讓土地，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，分期分批進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓或只轉讓土地使用權，其在1998年底前未超過立項批復總體規(guī)模范圍開發(fā)并首次轉讓的房地產(chǎn)，可享受京財稅（1996）647號通知中規(guī)定的免稅政策。但該公司如與其他單位簽定開發(fā)或轉讓合同，由其他單位進行開發(fā)建設后再轉讓的，屬第二次轉讓行為，應按規(guī)定征收土地增值稅。對開發(fā)企業(yè)超過1994年1月1日以前立項批復規(guī)模開發(fā)并轉讓的房地產(chǎn)，應按規(guī)定征收土地增值稅。
三、關于1998年12月31日前預售商品房免稅問題。
對于1994年1月1日前批準立項或簽訂開發(fā)合同（已取得土地使用權）并已按規(guī)定投入資金的商品房項目，在1998年12月31日前預售時已完成主體工程且投資完成額占計劃投資總額70%以上的，視同在1998年12月31日前首次轉讓，可按規(guī)定免征土地增值稅。
四、關于對污染擾民搬遷企業(yè)享受免稅政策問題。
對于經(jīng)審核屬于污染擾民搬遷企業(yè)，且轉讓原廠址取得的轉讓收入用于新廠址建設的，可按（95）京經(jīng)安字第200號通知規(guī)定享受免稅政策。
對于在原廠址上進行房地產(chǎn)開發(fā)并轉讓的，不能享受（95）京經(jīng)安字第200號通知中的免稅政策。
對于搬遷企業(yè)以原廠址與其他單位進行合建，建成后按合同留作自用的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。將自用房地產(chǎn)轉讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅。
五、關于對個人轉讓自有居住用房征免稅問題。
對于個人轉讓自有居住用房，在界定其居住時間時，可按其房屋產(chǎn)權證所登記的時間為準；對實行住房制度改革，單位以優(yōu)惠價或成本價出售給本單位職工的住房，尚未取得產(chǎn)權證的，可由單位出具購房居住證明。凡是其產(chǎn)權證登記時間或購房時間與轉讓時間相隔超過5年的，均可享受免稅政策。
對個人轉讓落實私房政策時騰退的住房，在出示房管部門騰退通知后，可享受免稅政策。
對個人轉讓所繼承或接受贈與的居住用房，在出示原所有人的房產(chǎn)證及繼承人或受贈人的房產(chǎn)證后，可享受免稅政策。
六、關于對合作建房辦理項目登記及納稅申報手續(xù)問題。
對于一方出地，一方出資金簽定的合作建房合同（協(xié)議），在獲得立項批復后，其中一方又將已合建的部分再與第三方簽定合建合同（協(xié)議）的，應在再次簽訂合建合同（協(xié)議）后30日內(nèi)辦理土地增值稅項目登記、納稅申報手續(xù)。
七、納稅人在辦理項目登記、納稅申報手續(xù)時提供的資料。
（一）、辦理項目登記時，需由納稅人提供以下資料：1.房地產(chǎn)開發(fā)合同（或合建協(xié)議書）
2.土地受讓合同（或政府無償劃撥土地文件）
3.建設項目立項報告批復文件4.建設工程規(guī)劃批復5.稅務登記證6.申請按季申報的綜合開發(fā)企業(yè)還應提供資質等級證明辦理普通標準住宅審批手續(xù)時還需提交首規(guī)委批準的普通標準住宅設計圖紙（包括：每棟樓建筑總面積、每棟樓設計總戶數(shù)、住宅裝修標準、住宅設備標準）。
（二）、辦理納稅申報時，需由納稅人提供的資料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應提供：1.當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、在建開發(fā)項目成本表、已完工開發(fā)項目成本表）等2.銀行貸款利息結算通知單3.轉讓房地產(chǎn)有關資料（商品房購銷合同附本、項目工程合同結算單等）
4.有關的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）
5.開發(fā)建造普通標準住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標準住宅審核表》6.辦理年度結算時還需提供年度結算報表7.辦理竣工清算時還需提供竣工清算報表轉讓存量房地產(chǎn)的納稅人應提供：1.房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書2.房屋所有權證3.土地使用權證4.房地產(chǎn)價格評估報告5.有關的稅費繳納憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續(xù)費、評估費等）
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