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物業(yè)用房成本是否加入房地產(chǎn)開發(fā)成本？

物業(yè)用房成本為什么不加入房地產(chǎn)開發(fā)成本，

城市維護(hù)建設(shè)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理 2020-08-28 10:15:26

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項(xiàng)目2016年開工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元；開發(fā)費(fèi)用3400萬元。
（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。
（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說明該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬元）

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬元）
允許扣除的開發(fā)成本=7000（萬元）
允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

加計(jì)扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬元）
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。（2019年）

不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）
增值額=40000-22820=17180（萬元）
增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）。

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