第十章  土地增值稅法

 60-47.

某房地產(chǎn)開發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2020年5月，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的寫字樓項目進(jìn)行土地增值稅清算。該項目資料如下：

（1）2016年1月以8000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元，其中包括裝修費用4000萬元。

（3）發(fā)生利息支出3000萬元，但不能提供金融機構(gòu)貸款證明。

（4）2020年3月，該項目全部銷售完畢，共計取得含稅銷售收入42000萬元。

（5）該項目已預(yù)繳土地增值稅450萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為5%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，計算土地增值稅允許扣除的有關(guān)稅金及附加共計240萬元，該公司對項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的原因。

（2）計算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。

（3）計算該項目應(yīng)繳納的增值稅額。

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)補繳的土地增值稅額。（2020年）

【答案及解析】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（2）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）=8400（萬元）。

（3）應(yīng)繳納的增值稅=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）。

（4）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（8400+15000）×10%=2340（萬元）。

（5）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8400（萬元）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000（萬元）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2340（萬元）

允許扣除的稅金及附加=240（萬元）

加計扣除=（8400+15000）×20%=4680（萬元）

允許扣除的項目合計金額=8400+15000+2340+240+4680=30660（萬元）。

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）

增值額=40000-30660=9340（萬元）

增值率=9340/30660×100%=30.46%，適用稅率30%。

應(yīng)繳納的土地增值稅=9340×30%=2802（萬元）

應(yīng)補繳的土地增值稅=2802-450=2352（萬元）。