（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

（3）存量房地產(chǎn)的買賣

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）

（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化

（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的

（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）

（2）房地產(chǎn)贈與（有范圍限制）（無收入）

（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）

（4）抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)評估增值

（7）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資、公司制改造、合并、分立，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)

（1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)

（4）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的

（5）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%-100%的部分

40

5

3

超過100%-200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”前①營業(yè)稅；②城建稅、教育費附加和地方教育附加

“營改增”后①印花稅（教材未收錄）；②城建稅、教育費附加和地方教育附加

5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”前①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅、教育費附加和地方教育附加

“營改增”后①印花稅（教材未收錄）；②城建稅、教育費附加和地方教育附加

各類企業(yè)

轉(zhuǎn)讓存量房

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

2. 房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【提示】不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的，1、2項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除

3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅、教育費附加和地方教育附加；④購房時繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

各類企業(yè)

單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

2. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

計算土地增值稅的步驟和公式

第一步，計算收入總額

第二步，計算扣除項目金額

第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項目金額

第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例，以確定適用稅率的檔次和對應(yīng)的速算扣除系數(shù)

第五步，套用公式計算稅額。公式為：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅計算的命題規(guī)律

關(guān)于土地增值稅計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化。在2004年之前，土地增值稅的計算大多只是考核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的步驟和扣除項目金額的確定。2004年把土地增值稅的計算與企業(yè)所得稅綜合在一起，開始考核土地增值稅的簡單計算及其與營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅的關(guān)系。2007年和2008年，土地增值稅的計算考核已完工程與未完工程、已完已售工程與已完未售工程的配比分?jǐn)傆嫸惖囊?guī)則。土地增值稅計算的復(fù)雜性有所增加

【相關(guān)鏈接】土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除